המשכנתא נתפסת לרוב כהלוואה לטווח ארוך, אולם בפועל רוב המשכנתאות נפרעות לפני תום התקופה.
איך מייעצים למשכנתא שגם תתאים ללווים וגם תהיה גמישה?
מבדיקה שערך בנק אדנים למשכנתאות עולה כי רוב המשכנתאות בישראל נלקחות לתקופה של 20 שנים ומעלה, אולם בפועל הן נפרעות לאחר כ-10-12 שנים מיום לקיחת ההלוואה.
כ-50% מהמשכנתאות נפרעות או ממוחזרות לאחר כ-12 שנים, וכ-20% נפרעות או ממוחזרות לאחר כ-5 שנים.
עוד נמצא כי אחוז אחד מהמשכנתאות נפרע כבר בשנה הראשונה לאחר נטילתן.
קצב עליית המדד משפיע בצורה על הייעוץ למשכנתאות צמודות המדד, ולמעשה מבשר את קץ עידן המשכנתאות הזולות, שאליו התרגלו רוכשי הדירות בשנים האחרונות.
המדד השלים עלייה של 5.4% בשנה האחרונה, אך מה שמדאיג עוד יותר הוא שבחודשיים האחרונים רשם המדד עלייה דרמטית של 2.2%.
בנוסף, בניסיון לבלום את האינפלציה, העלה נגיד בנק ישראל את ריבית הפריים ב-0.25%.
לאחר עלייה זו עומדת ריבית הפריים על 5.75%.
בבנק ישראל מדגישים כי הוחלט להעלות את הריבית ב-0.25% בשל האינפלציה הגבוהה במשק. ב-12 החודשים האחרונים, האינפלציה הגיעה לרמה של 5.4%.
גם הציפיות לאינפלציה ב-12 החודשים הקרובים גבוהות, ברמה של כ-3%, ומחטיאים את היעדים שהציב לעצמו בנק ישראל.
לדברי בנק ישראל, העלאת הריבית נועדה לרסן את העליות הגבוהות בביקושים המקומיים, הגם שרוב האינפלציה בישראל מקורה בעליות מחירים בעולם.
נגיד הבנק קובע כי החליט להעלות את הריבית , בשל האי-ודאות הגבוהה ביחס להמשך עליות מחירי האנרגיה והמזון בחו"ל, ההשפעות הממתנות של הירידה בצמיחה השנה וב-2009 ביחס לרמת המחירים, וההשפעה המרסנת של ייסוף השקל על המחירים, למרות היחלשות הקשר ביניהם.
מחיר הכסף "האמיתי" הוא למעשה שקלול של שער הריבית בתוספת עלויות נלוות והצמדות. לדוגמא, אם משכנתא מוצעת בריבית קבועה של 4% לשנה והצפי לעליית המדד הוא כ-2% בשנה הקרובה, אזי העלות הכוללת תעלה על 6% לשנה.
כיום, לאחר משא ומתן תקיף מול הבנקים ניתן להשיג משכנתא צמודת מדד בריבית קבועה ל-10 שנים של כ-4% אם נניח ששיעור עליית המדד בשנה הקרובה ינוע סביב 3%-3.5% תהיה העלות הכוללת כ-7.5%-7%. במסלול הפריים ניתן לקבל משכנתא במחיר של פריים פחות כ-1.1%, כלומר כ-4.65% לשנה.
בהתחשב בעובדה שמסלול הפריים כבר מגלם את המדד, מתברר שברגע נתון זה, ההלוואה במסלול הפריים זולה משמעותית מהלוואה צמודה בריבית קבועה. לא זה המקום להיכנס לחישובים מימוניים מורכבים יותר אך נציין כי, למרות האמור, התשלום החודשי של ההלוואה בריבית הקבועה בתחילת תקופת ההלוואה יהיה נמוך מזה של הפריים (לאור העובדה שההצמדה למדד טרם נתנה אותותיה) ורק בהמשך התקופה יעלה ויעבור אותו - תלוי כמובן במדדים החודשיים ובהשתנות ריבית הפריים.
לאור זאת, מומלץ לקחת הלוואה בריבית קבועה לתקופות קצרות יותר בעוד שלגבי הפריים אנו "אדישים" לאורך התקופה.
